Diagnosi energetica per giustificare la deroga dall' obbligo di contabilizzazione di un condominio

In questa indagine EnUp ha dimostrato come l’effettivo risparmio ottenibile attraverso l’intervento di contabilizzazione fosse sconveniente rispetto ad altri interventi di riqualificazione ed ha permesso al condominio di "derogare" all'obbligo di contabilizzazione previsto dal D. Lgs 102/2014. L'immobile realizzato negli anni '70 è sito a Roma ed ospita un condominio composto da circa 100 unità immobiliari.

Scopo della diagnosi è la deroga alla contabilizzazione

Scopo della presente Diagnosi Energetica è quello di fornire elementi per valutare se il sistema di contabilizzazione del calore, obbligatorio entro il 31 Dicembre 2016, sia da ritenere conveniente in termini di costi e proporzionato rispetto al risparmio di energia in modo da giustificarne la sua "deroga".

Le informazioni che la diagnosi energetica del condominio dovrà produrre sono:

1. Il calcolo del fabbisogno di energia dell’edificio, rispetto al servizio di riscaldamento e di raffreddamento
2. In secondo luogo dovrà fornire il medesimo calcolo in una situazione che prevede l’installazione del sistema di contabilizzazione, per appurare il valore del risparmio di energia atteso
3. In terzo luogo la diagnosi energetica fornirà il calcolo del fabbisogno di energia ipotizzando scenari di interventi con soluzioni che migliorano l’efficienza energetica alternative al sistema di contabilizzazione, per permettere un confronto tra costi di realizzazione e risparmi ottenibili tra le diverse soluzioni.

Descrizione dell'immobile

Il residence è un complesso residenziale nato per locazioni di breve durata e poi trasformatosi in condominio attraverso una vendita frazionata delle unità immobiliari. L’edificio è una struttura in linea costituita da quattro corpi fabbrica. In totale si hanno 101 u.i. delle quali 70 occupate stabilmente.

Caratteristiche dell'involucro

L’edificio è stato costruito con struttura in cemento armato. Il tamponamento è stato realizzato con pannelli sandwich con due lastre in cls prefabbricato e all’interno uno strato di materiale isolante di polistirolo. La trasmittanza della parete è stata stimata pari a 0,7 W/m2K. I solai interni sono in laterocemento come il solaio di copertura a falde con rivestimento a tegole.

Caratteristiche degli impianti

All’interno si hanno ventilconvettori (fan coil) posizionati nel controsoffitto per la climatizzazione, in estate e in inverno, comandati da termostati. La produzione di acqua calda avviene con scaldacqua elettrici. La cucina è provvista di piani cottura elettrici e a GPL, fornito con bombole e frigoriferi di piccola capacità. In ultimo vi sono gli apparecchi per l’illuminazione.

L’impianto termico condominiale è costituito da due caldaie alimentate a gas naturale. La climatizzazione estiva è operata mediante un refrigeratore (gruppo frigo, chiller) condensato ad acqua.

Analisi dei consumi del condominio

Una prima valutazione riguarda il condizionamento: il servizio attualmente è affidato a due impianti di produzione distinti: le due caldaie per il riscaldamento invernale ed il chiller per il raffreddamento estivo.

La macchina per il freddo esistente si presenta in buono stato mentre le due caldaie invece hanno oramai superato i 15 anni di vita. Non si conoscono i valori riscontrati nelle verifiche periodiche della combustione ma, anche in presenza di valori di rendimento di combustione accettabili, le macchine sono di concezione superata e il loro stato, in termini di dispersioni, efficienza di scambio termico, e range di modulazione, si traducono in una forte penalizzazione dell’efficienza globale stagionale.

L’indice di consumo per riscaldamento (rif. Indice di prestazione energetica invernale), di 93,9 kWh/m2 anno, indica che si è in presenza di forti dispersioni termiche. Ciò è dovuto alla qualità di costruzione dell’edificio e dell’impianto. In particolare, le ampie vetrate presenti nei locali, costituite da singolo vetro, rappresentano un forte elemento di dispersione del calore verso l’esterno.

Inefficienza dell'impianto

L'impianto di riscaldamento è particolarmente inefficiente. Le motivazioni sono diverse:

• Forti dispersioni lungo le tubazioni che distribuiscono il calore;
• Mancanza di una serranda di chiusura della circolazione dell’aria al camino ad impianto spento, come avveniva nei vecchi impianti;
• Mancanza di una regolazione climatica sulla caldaia che quindi si trova a lavorare anche quando la temperatura esterna è elevata;
• La continua circolazione del fluido termovettore nelle tubazioni.

All’interno delle unità abitative i ventilconvettori non vengono accesi dagli utenti o comunque si bloccano quando rilevano una temperatura interna superiore a quella impostata, ma l’acqua nell’impianto continua a circolare e la caldaia continua a fornire potenza per compensare le forti dispersioni delle tubazioni.

Interventi di miglioramento dell’efficienza energetica

Abbiamo studiato diversi interventi di riqualificazione energetica da realizzare nel condominio.

1) Sistema di contabilizzazione e ripartizione delle spese per riscaldamento e raffreddamento

La distribuzione del calore nell’edificio è del tipo orizzontale, con le condutture principali che corrono lungo il corridoio di ogni corpo fabbrica e da queste si staccano in prossimità di ogni appartamento per realizzare il collegamento tra andata e ritorno agli elementi emissivi all’interno delle singole unità immobiliari, costituiti da ventilconvettori, con modulazione di velocità del flusso di aria variabile. In questi casi la norma tecnica indica che l’unica soluzione è quella di una contabilizzazione diretta mediante l’inserzione di contatori di calore lungo la tubazione del fluido termovettore. La norma avverte, altresì, che tale impianto non è la soluzione ottimale, in quanto, nel caso le tubazioni fossero già esistenti, vi potrebbero gravare costi eccessivi di realizzazione. La norma, peraltro, non indica soluzioni alternative.

2) Riorganizzazione del sistema di fornitura dell’energia elettrica

La proposta prevede la riorganizzazione dei contratti di fornitura dell'energia elettrica.

3) Intervento di efficientamento illuminazione

Si propone di sostituire i tubi neon attualmente installati, con lampade a LED. Ogni lampada esistente si sostituisce con una lampada a LED che garantisce la stessa illuminazione, con un consumo sensibilmente minore. I calcoli mostrano che, a fronte di una spesa di 4.000€ per la sostituzione delle lampade, si otterrebbe un risparmio annuo di 8.500€. In sostanza dopo 6 mesi l’investimento si sarebbe già ripagato.

4) Installazione di una pompa di calore per il condizionamento

La climatizzazione degli ambienti è garantita attualmente da un impianto misto che, come è stato visto, è costituito da una centrale termica per l’inverno e una centrale frigo per l’estate. Esistono sistemi più efficienti per provvedere, con un unico impianto, alle esigenze di climatizzazione per tutto l’anno. Si tratta della pompa di calore che è un dispositivo che permette di produrre, con una stessa macchina, calore in inverno e freddo in estate, utilizzando soltanto l’energia elettrica.

5) Installazione di un impianto fotovoltaico

Un ulteriore intervento è rappresentato dalla realizzazione di un impianto fotovoltaico da installare sul tetto che può alimentare, almeno parzialmente, la pompa di calore.

6) Installazione di nuovi serramenti dotati di vetrocamera

Le forti dispersioni di calore che caratterizzano la struttura sono dovute principalmente alla parte trasparente dell’involucro. In ogni unità immobiliare sono presenti due ampie finestre con telaio in ferro e vetro singolo.

La soluzione che viene indicata è la sostituzione degli infissi con infissi a doppi vetri. In questo modo si dimezzerebbe il coefficiente prima indicato, con una forte riduzione delle dispersioni e un aumento del livello di benessere negli ambienti.

Il costo per lo smontaggio e il trasporto in discarica dei vecchi, la fornitura e il montaggio dei nuovi ammonta a 1.411 €/vetrata, IVA compresa. Il costo per sostenere l’intervento è alquanto gravoso, ma i benefici sono alti ed è presente comunque un ritorno di investimento contenuto. Oltretutto l’intervento beneficia delle detrazioni fiscali Ecobonus.

Tabella riepilogativa interventi di riqualificazione energetica

Tutti gli investimenti presentano un VAN positivo. Di fronte a queste performance economiche il sistema di contabilizzazione di calore presenta degli indicatori pessimi: ha un VAN negativo che vuol dire che, nel corso della vita utile del dispositivo, i risparmi generati non riescono a ripagare il costo sostenuto. Secondo le procedure di analisi degli investimenti, la contabilizzazione del calore, in questo caso, è un investimento da bocciare.

La formula ESCo

Giova ricordare che, nel panorama delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica, vi sono società denominate ESCo che intervengono in situazioni come queste, realizzando gli interventi a proprie spese.

Il condominio ripagherà la ESCo attraverso il pagamento di rate annuali, stabilite sulla base di una parte del risparmio che la ESCo garantisce che si potrà ottenere. In sostanza la ESCo si assume il rischio di realizzare l’impianto e di ottenere il risparmio perché su quello verrà pagata.

Il condominio non rischia nulla ed anzi, fin da subito riduce la spesa.

Se vuoi saperne di più contattaci o telefona direttamente al numero 06 64467495.

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