Cambiare la caldaia centralizzata in condominio

In questo approfondimento tecnico vedremo tutti gli aspetti da considerare, tecnici e procedurali, per l'installazione di una nuova caldaia centralizzata. Le caldaie sono funzionanti ed efficienti per circa 10/15 anni, la loro sostituzione è tra i lavori più importanti che si realizzano ciclicamente nei condomini. Queste informazioni possono essere applicate, oltre che ai condomini, anche ad alberghi, uffici, scuole ed edifici commerciali.

La caldaia è il componente più importante della centrale termica. Come funziona il riscaldamento centralizzato in condominio.

La caldaia è il cuore dell'impianto di riscaldamento centralizzato dove viene bruciato un combustibile (di solito gas metano) che scalda il fluido termovettore (di solito acqua). Il fluido viene distribuito tramite colonne montanti che servono all'interno dei vari locali i terminali di emissione (solitamente radiatori).

Parte dell'energia utilizzata per riscaldare l'acqua viene dispersa, ad esempio dalle tubazioni o dai fumi di combustione. Anche il calore prodotto dai radiatori viene disperso se l'edificio non è adeguatamente isolato.

Oggi esistono nuove tecnologie come le caldaie a condensazione, impianti ibridi, pompe di calore associate spesso ad impianti fotovoltaici e l’adozione di valvole termostatiche che permettono nei condomini risparmi energetici ed economici importanti.

La sostituzione della caldaia va quindi inquadrata in un'ottica di efficientamento e risparmio economico che permette un concreto risparmio di soldi nel bilancio condominiale.

Per maggiori informazioni o per richiedere un approfondimento su aspetti non trattati, puoi telefonare o mandare una email tramite la pagina contatti. EnUp è una società esperta nella sostituzione della caldaia centralizzata e nell'adeguamento della centrale termica.

Oggi il riscaldamento centralizzato è più vantaggioso rispetto al riscaldamento autonomo

Grazie alla contabilizzazione (ripartitori posizionati sul radiatore) e alla termoregolazione (valvole termostatiche) è finalmente diventato vantaggioso scegliere un sistema di riscaldamento centralizzato piuttosto che autonomo. In questo modo si paga solo il consumo effettivamente sostenuto e la manutenzione viene ripartita tra tutti i condòmini. Va precisato che da giugno 2017 ogni condominio o edificio polifunzionale è obbligato ad avere un sistema di contabilizzazione e termoregolazione.

Leggi l'approfondimento sull' obbligo di contabilizzazione e termoregolazione secondo la norma UNI 10200.

Come scegliere la giusta caldaia

Nel passato le caldaie venivano spesso "sovradimensionate", cioè scelte con una potenza (la potenza di una caldaia si misura in kW) maggiore del necessario. Maggiore è la potenza e maggiore il costo. Quindi, la prima cosa da fare è calcolare il "fabbisogno" dell'edificio per dimensionare correttamente la caldaia.

Alcune tra le migliori aziende produttrici di caldaie sono:

• Hoval
• Riello
• Ferroli
• Bosch

Non tutte le caldaie sono uguali: ci sono macchine più efficienti e durevoli di altre come avviene per qualsiasi prodotto. È difficile per l'amministratore di condominio o per i singoli condòmini scegliere la caldaia migliore per il proprio condominio. La spesa per il riscaldamento rappresenta il maggiore costo energetico delle abitazioni e il maggior costo delle spese condominiali. L'investimento va fatto con competenza e consapevolezza.

La progettazione e l'installazione della caldaia: normativa ed enti competenti

La normativa in materia di riscaldamento centralizzato è particolarmente vasta e complessa, a volte anche contraddittoria. Di seguito un'analisi degli adempimenti e degli enti competenti in materia:

1. Dichiarazione di conformità degli impianti (DM 37/2008)
2. INAIL
3. Prevenzione incendi
4. La canna fumaria e lo scarico dei fumi
5. Acustica
6. Autorizzazioni comunali (DPR 380/2001)
7. Risparmio energetico (D. Lgs 192/05 e decreti attuativi)

1) Dichiarazione di Conformità degli impianti DiCo (DM 37/2008)

In caso di sostituzione della caldaia centralizzata l'impresa è obbligata a rilasciare al committente dei nuovi certificati di conformità dell'impianto elettrico, impianto termico e impianto del gas. Alla conformità vanno obbligatoriamente allegati:

• i progetti degli impianti firmati da un progettista abilitato
• l'elenco dei materiali utilizzati
• la copia di iscrizione alla Camera di Commercio dell'impresa

La dichiarazione di conformità garantisce che l'impresa installatrice ha realizzato l'impianto in modo conforme alla regola dell’arte, seguendo le norme tecniche e con materiali appropriati.

Purtroppo spesso la dichiarazione di conformità di un impianto termico non è completa di tutti gli allegati (come ad esempio il progetto dell’impianto). Attenzione quindi a richiedere ed accertarsi che sia fatto il progetto dell’impianto, quando effettivamente obbligatorio, così da avere una dichiarazione di conformità a norma.

La norma che disciplina il rilascio della dichiarazione di conformità degli impianti (detta anche "certificazione di conformità") da parte della ditta installatrice è il DM 37/08 che sostituisce la "vecchia Legge 46/90".

La dichiarazione di conformità è necessaria per richiedere nuovi allacci per utenze di elettricità, gas e acqua e rappresenta uno dei documenti più importanti che il responsabile della caldaia deve conservare.

La tematica è vasta, leggi questo articolo per un approfondimento sulla conformità degli impianti.

2) Omologazione impianto dell'INAIL (ex ISPESL)

La pratica di denuncia dell’impianto all'INAIL deve essere preparata dall’installatore e deve attenersi al formato e ai contenuti previsti dalla Circolare Inail 28 febbraio 2011 secondo quanto stabilito dal Titolo II del Decreto Ministeriale 1° dicembre 1975.

La denuncia va fatta per caldaie con potenza globale superiore a 35 kW (quindi per la maggior parte delle caldaie centralizzate) nei seguenti casi:

• nuova installazione
• modifiche ai dispositivi di sicurezza e di protezione dei generatori
• sostituzione o modifica del generatore con un aumento della potenzialità nominale o una variazione della pressione di targa

Insieme alla denuncia bisogna presentare un progetto firmato da un tecnico abilitato. In seguito alla presentazione l’INAIL provvederà alla valutazione del progetto e in caso di rispondenza alle norme procederà alla successiva omologazione dell’impianto.

I principali sistemi di sicurezza che vanno verificati e dimensionati per la pratica Inail sono:

• valvola di sicurezza
• valvola di scarica termico
• vaso di espansione per impianti a vaso chiuso

3) Prevenzione Incendi nella centrale termica

Le centrali termiche con caldaie di potenza superiore ai 35 kW devono rispettare i requisiti di prevenzione incendi indicati nel Decreto Ministeriale 8 novembre 2019 che sostituisce il Decreto Ministeriale 12/04/1996. Se superano i 116 kW sono inoltre soggette ai controlli di prevenzione incendi da parte dei Vigili del Fuoco con vari adempimenti. Sopra i 700 kW sarà necessario anche un sopralluogo dei Vigili del Fuoco.

Di seguito le prescrizioni antincendio più in dettaglio:

• Impianti con potenza superiore a 35 kW: Devono rispettare le disposizioni del DM 8 novembre 2019, che stabilisce i criteri per la progettazione, l'installazione e l'esercizio in sicurezza degli impianti termici alimentati da combustibili gassosi.
• Impianti con potenza superiore a 116 kW: Oltre al rispetto delle disposizioni del DM 8 novembre 2019, questi impianti sono soggetti ai controlli di prevenzione incendi da parte dei Vigili del Fuoco. È necessaria la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) antincendio da parte di un professionista abilitato.
• Impianti con potenza superiore a 700 kW: Per questi impianti, oltre alla SCIA antincendio, è obbligatoria la presentazione di un progetto antincendio e la richiesta di un sopralluogo da parte dei Vigili del Fuoco per la verifica della conformità alle normative vigenti.

Quindi praticamente tutte le caldaie centralizzate devono seguire la normativa antincendio.

Chiaramente la centrale termica è un luogo particolarmente pericoloso per il rischio di incendi ed esplosioni. La normativa antincendio serve per evitare danni, anche gravi, all'edificio e alle persone. Ecco un episodio di cronaca molto significativo: esplosione centrale condominio a Torino. L'amministratore di condominio ha la responsabilità civile e penale sul rispetto delle norme antincendio.

Per una corretta progettazione antincendio della centrale termica i principali requisiti da rispettare sono:

Caratteristiche dei locali:

• Devono essere sempre areati per evitare accumulo di gas
• Altezza interna netta dei locali deve essere adeguata alla potenza dell’impianto secondo la normativa.
• È necessario che parte del locale si affacci verso uno spazio scoperto
• I confini del locale (murature, solai, pilastri) devono essere resistenti al fuoco per una durata determinata (caratteristiche REI)
• Le porte di accesso al locale avere delle dimensioni minime specifiche da DM 8 novembre 2019
• Le centrali termiche interrate devono avere prima dell'accesso un disimpegno areato

Impianti:

• La tubazione che porta il gas deve essere verniciata colore giallo ocra e deve avere una valvola di intercettazione all'esterno
• All'esterno della centrale bisogna anche posizionare una centralina che permetta di interrompere l'alimentazione elettrica
• Le tubazioni del gas vanno il più possibile fatte passare all'aria aperta
• Per rispettare la normativa antincendio bisogna che gli impianti (gas, elettrico, termico) siano realizzati secondo le norme tecniche e la regola dell'arte. È necessario quindi avere sempre le dichiarazioni di conformità

Segnaletica e estintori:

• Almeno un estintore è sempre obbligatorio in centrale termica
• Vanno affissi alle pareti dei cartelli con cui si segnala la posizione dell'estintore, la valvola di intercettazione del metano, l'interruttore di interruzione dell'alimentazione elettrica. Inoltre ogni centrale termica deve avere un cartello all'ingresso con identificati i recapiti dei responsabili, le caratteristiche dell'impianto e altri dati identificativi

Documenti da conservare:

• Dichiarazione di conformità dell'impianto gas, elettrico e termico con gli allegati obbligatori tra cui la visura camerale dell'impresa installatrice
• Verbale di pressione dell'impianto gas svolto dall'installatore
• SCIA antincendio (se la potenza è maggiore di 116 kW) e ogni 5 anni va presentato il rinnovo periodico di conformità antincendio.

Leggi un approfondimento sull' antincendio della centrale termica

4) La canna fumaria per lo scarico dei fumi

Particolare attenzione richiede la posizione e la progettazione della canna fumaria che deve garantire lo smaltimento in sicurezza dei fumi della combustione. La nuova normativa stabilisce che la canna fumaria arrivi fino alla copertura dell'edificio, e comunque deve superare l'altezza dell'edificio limitrofo più alto.

Sono previste deboli deroghe in caso di installazione di impianti di riscaldamento ad alta efficienza energetica, come la caldaia a condensazione ma in generale per caldaie centralizzate, vista la potenza maggiore rispetto alle caldaie autonome, bisogna portare lo scarico dei fumi "a tetto" e non "a parete".

5) Rumore in centrale termica: la caldaia e inquinamento acustico

Altra questione da affrontare in caso di sostituzione della caldaia centralizzata è l'inquinamento acustico che la caldaia immette nell'ambiente circostante. La prima cosa da fare è diminuire la potenza sonora emessa dalle macchine, ad esempio con l’utilizzo di cuffie afoniche o di silenziatori, inoltre per diminuire la propagazione del suono nella centrale termica si possono utilizzare pannelli fonoassorbenti e/o fonoisolanti

Spesso è proprio il rumore prodotto da caldaie vecchie a giustificare la loro sostituzione con modelli più silenziosi e migliori dal punto di vista acustico. Questo problema è stato anche affrontato dalla Giurisprudenza che ha sancito in diverse occasioni come il rumore derivante dall'impianto termico condominiale produce un danno ai condomini, che vanno quindi risarciti.

Maggiori approfondimenti sulla tematica in questo analisi del Dipartimento di Fisica Tecnica dell'Università di Padova: Problematiche di rumore immesso in ambiente esterno da impianti di climatizzazione centralizzati.

6) Autorizzazioni al comune per sostituzione della caldaia condominiale

Per cambiare la caldaia c'è bisogno di richiedere un'autorizzazione al comune? Questa domanda come spesso accade per le questioni edilizie non ha una risposta chiara. Premesso che ogni comune può avere adempimenti differenti dall'altro, io considero la sostituzione della caldaia come rientrante nella manutenzione ordinaria (DPR 380/2001 Art. 3) in quanto è "un intervento [...] necessario ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

A Roma per prassi si preferisce comunque presentare al municipio di competenza una comunicazione in lettera semplice in cui si descrive localizzazione, soggetti coinvolti, durata e tipologia dell'intervento. Inviateci una mail per richiedere il fac-simile che utilizziamo per i nostri lavori.

In caso di sostituzione della caldaia non bisogna presentare la CILA al comune.

Un’analisi più dettagliata della questione va sicuramente affrontata invece nel caso in cui ci sia un cambio di vettore energetico (ad esempio da gasolio a gas metano) o nel caso di diversa tipologia dell’impianto (ad esempio per l’installazione di impianti ibridi o a pompa di calore).

Differente è la questione infatti se si modifica tutto l'impianto termico o se ricadiamo nelle casistiche di cui sopra. In questo caso, a mio avviso e per prassi, si rientra in manutenzione straordinaria. Inoltre è necessaria l'autorizzazione comunale se la caldaia viene posizionata all'esterno, sulla copertura o se gli interventi di messa a norma necessitano di modifiche delle murature o delle porte. Tutto questo va comunque valutato anche in funzione delle disposizioni locali o comunali presenti.

7) Risparmio energetico: D. Lgs 192/05 e decreti attuativi

La norma quadro che disciplina il risparmio energetico in edilizia è il D.Lgs 192/05, aggiornato dal D.Lgs. 48/2020 in attuazione della Direttiva Europea 844/2018. La norma attuativa è il Decreto interministeriale 26 giugno 2015 (che sostituisce il 59/09).

La sostituzione della caldaia o del solo generatore ricadono nel campo denominato "riqualificazione energetica" così come definito dall’articolo 2, comma 1, lettera l-vicies ter) del D. Lgs 192/05.

In questo decreto vengono specificati alcuni degli obblighi che la nuova caldaia deve rispettare:

• Rendimento della caldaia. Questo valore dipende dalla potenza nominale del generatore di calore secondo la formula pari a $90 + 2 \log P_n$, dove $\log P_n$ è il logaritmo in base 10 della potenza utile nominale del generatore, espressa in kW (1.3.1 comma 1)
• Efficienza media stagionale. Va rispettata l'efficienza medie $\eta_{gn}$ dei sottosistemi di generazione dell’edificio secondo la tabella 8 presente nell'appendice A del Decreto
• Termoregolazione. Ogni locale deve avere un sistema che permette la regolazione del riscaldamento in maniera autonoma. Il sistema più semplice è l'installazione delle valvole termostatiche che comunque nei condomini sono in ogni caso obbligatorie.

"Ex Legge 10" e AQE

La Relazione tecnica "Ex Legge 10" va redatta da un tecnico abilitato e consegnata al comune prima dell'inizio dei lavori di sostituzione della caldaia o del generatore.

Sono esonerati solo i casi in cui sono verificate entrambe queste due condizioni:

• Si tratti di sostituzione dei generatori di calore di potenza nominale del focolare inferiore alla soglia di 50 kW (prevista dall’articolo 5, comma 2, lettera g del DM 37/2008)
• La modifica del generatore non comporta anche l'eventuale cambio di combustibile o tipologia di generatore, come, ai soli fini esemplificativi e in modo non esaustivo, la sostituzione di una caldaia a metano con una caldaia alimentata a biomasse combustibili.

In sintesi quindi si è esonerati dalla redazione della "Ex Legge 10" se l'impianto è "piccolo", più precisamente inferiore ai 50 kW di potenza nominale del focolare, e si viene mantenuto lo stesso combustibile. Resta sempre il consiglio di verificare eventuali disposizioni del comune di appartenenza.

Come indicato nell'art. 8 comma 2 del D. Lgs 192/05 inoltre alla conclusione dei lavori, il direttore dei lavori consegna al comune l'Attestato di Qualificazione Energetica AQE.

Prescrizioni

Per chi deve sostituire la caldaia interessano i commi 6 e 7 dell'art. 2.3 del Decreto interministeriale 26/06/2015.

Addolcitore e trattamento di condizionamento chimico: impone l'adozione di trattamenti di addolcimento dell’acqua di impianto secondo la norma tecnica UNI 8065

Contatore volume: negli impianti termici per la climatizzazione invernale di nuova installazione, aventi potenza termica nominale del generatore maggiore di 35 kW è obbligatoria l’installazione di un contatore del volume di acqua calda sanitaria prodotta e di un contatore del volume di acqua di reintegro per l’impianto di riscaldamento. Le letture dei contatori installati dovranno essere riportate sul libretto di impianto.

Diagnosi energetica

L'articolo 5.3 del DM 26 giugno 2015 obbliga in caso di impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kW, a realizzare una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione).

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La gestione della caldaia, responsabilità e adempimenti dopo l'installazione

L'articolo 11 del DPR 412/93 ha istituito la figura del "Terzo responsabile", introducendo la possibilità di delegare ad una società esterna (in possesso di opportuni requisiti) l'espletamento degli obblighi relativi alla corretta gestione dell'impianto. Inoltre, l’assunzione dell’incarico, solleva l’amministratore dagli oneri e dalle responsabilità civili e penali relative alla gestione dell’impianto termico.

La manutenzione e i controlli

La manutenzione della caldaia e i controlli di efficienza sono due attività differenti che spesso si confondono:

• La manutenzione va svolta secondo le indicazioni e le modalità dell’installatore o secondo le indicazioni del produttore della caldaia, solitamente ogni anno.
• Il rapporto di controllo di efficienza energetica (chiamato anche "controllo fumi") invece va svolto ogni 1, 2 o 4 anni a seconda della potenza e della tipologia della caldaia.

La norma che disciplina i controlli è il D.P.R. 74/2013, gli enti locali possono modificare le scadenze.

Ogni caldaia deve avere un libretto di impianto insieme al quale vanno conservati anche i rapporti di controllo di efficienza energetica denominati "Allegato I" e "Allegato II" (scarica esempio di libretto di impianto condominiale).

Il responsabile dell'impianto

L’esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione dell’impianto termico e il rispetto della normativa in materia di efficienza energetica sono affidate al responsabile dell’impianto.

Nel caso di caldaie centralizzate il responsabile è:

• l'amministratore di condominio in caso di edifici condominiali
• l'amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di società

L'amministratore può delegare i suoi compiti ad un altro soggetto, chiamato appunto "terzo responsabile".

Sostituire la caldaia a gasolio con una a metano

Tra gli interventi più convenienti che si possono realizzare negli impianti centralizzati troviamo la sostituzione di una caldaia a gasolio con una a gas metano.

Se hai una caldaia alimentata a gasolio e stai valutando la sua sostituzione, contattaci.

Costi per la nuova caldaia

Il costo dipende da diversi fattori, ed è stimabile in almeno 1.500-2.500 euro per ogni condòmino.

Salvo "deroga contrattuale" partecipa alla spesa chi è proprietario della caldaia secondo le tabelle millesimali di proprietà (tabella A). Partecipano alla spesa anche coloro che si sono distaccati dall'impianto. Non partecipano alle spese i proprietari di box, cantine, negozi che sin dall'origine non avevano il riscaldamento centralizzato.

Contratto Servizio Energia (CSE)

La sostituzione della caldaia incide fortemente sulla bolletta condominiale per questo è preferibile richiedere una rateizzazione dei pagamenti, o ancora meglio, l'adozione di "Contratti servizi Energia".

Il "Contratto servizio Energia" permette di acquistare direttamente "il calore" (o il raffrescamento) da una società "Esco" che si impegna a installare l'impianto ed a fornire il servizio ricevendo per 10 anni un canone che copre sia l’acquisto dell’energia, sia il vero e proprio finanziamento per l’acquisto e l’installazione dell’impianto.

In pratica il condominio paga per ricevere il servizio di fornitura del calore e non per il solo acquisto della caldaia avendo in questo modo un pagamento rateizzato nel tempo.

La possibilità di ottenere un risparmio economico rispetto alla situazione preesistente è una delle principali motivazioni dietro questo tipo di contratto.

I Contratti servizio Energia sono solitamente legati ad un risparmio conseguibile certificato dando così la garanzia al Condominio, nell’interesse della Esco stessa, che sia presente un risparmio economico e che il lavoro sia effettuato a regola d’arte.

Vediamo cosa si intende per risparmio energetico certificato:

"Le ESCO sono obbligate a dimostrare che il miglioramento energetico sia effettivo e misurabile per attestare la riduzione dei consumi energetici e quindi dei costi. Poiché il pagamento del canone è legato al risparmio energetico effettivo, la ESCO è incentivata a progettare impianti e soluzioni che effettivamente riducano i consumi, migliorando l'efficienza energetica e dando una garanzia al Condominio."

Detrazioni fiscali per sostituzione caldaia

La detrazione fiscale Ecobonus, nel caso di sostituzione con caldaia a condensazione, è possibile per le spese effettuate fino al 2024. Dal 1° gennaio 2025, come stabilito dalle normative europee e italiane in materia di "case green", gli incentivi per l'installazione di caldaie a condensazione alimentate da gas sono sospesi.

La motivazione è che tali impianti continuano a utilizzare combustibili fossili, contrastando gli obiettivi di riduzione delle emissioni di CO2 e di promozione di tecnologie a basse emissioni.

E’ ancora ammessa invece la detrazione Ecobonus nel caso di sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti ibridi o a pompa di calore.

Le spese ammesse alla detrazione comprendono sia i costi per i lavori relativi agli interventi di risparmio energetico sia quelli per le prestazioni professionali ad essi collegate ma anche le valvole termostatiche, poiché rientrano nella definizione di dispositivi di controllo e regolazione.

Con il vantaggio fiscale, se il lavoro viene organizzato correttamente, il risparmio nella rata condominiale è particolarmente alto.

La sostituzione della vecchia caldaia con un impianto ibrido: i vantaggi

Un impianto ibrido è un impianto combinato composto da una caldaia a condensazione e una pompa di calore. Questi tipi di impianto sono solitamente factory made, ovvero l'abbinamento dei generatori è certificato direttamente dal fabbricante. L'impianto ibrido viene spesso abbinato all'installazione di un impianto fotovoltaico.

Un impianto ibrido, oltre a dare la possibilità di usufruire di incentivi fiscali (Ecobonus o Conto Termico) non più concessi per un impianto a caldaia, garantisce dei vantaggi sostanziali in termini di risparmio ed efficienza. Vediamo in dettaglio quali!

Vantaggi e punti di forza dei sistemi ibridi con impianto fotovoltaico:

• Ottimizzazione dei consumi: viene utilizzata la pompa di calore come sistema principale integrando con la caldaia a condensazione solo quando è conveniente e in funzione della temperatura esterna.
• Maggiore rendimento dell’impianto: la pompa di calore ha un rendimento (COP) elevato grazie alla quota di energia rinnovabile che preleva dall’aria esterna.
• Pompa di calore inverter + caldaia modulante: Con l’utilizzo della tecnologia inverter, la pompa di calore ha la possibilità di modulare la propria potenza in base alla richiesta reale dell’impianto. La caldaia a condensazione ha, allo stesso modo, un funzionamento di tipo modulante. Si evitano così sprechi di energia utilizzando le potenze realmente necessarie al riscaldamento degli ambienti.
• Energia rinnovabile: l’utilizzo della pompa di calore elettrica permette di poter sfruttare al meglio le fonti energetiche rinnovabili (pannelli fotovoltaici) rispetto alla sola caldaia a condensazione riducendo ulteriormente i costi relativi ai consumi.

Noi di EnUp ci occupiamo della progettazione, installazione, accesso alle detrazioni fiscali e manutenzione delle caldaie condominiali. Per maggiori informazioni, per richiedere un preventivo, telefonare al 0664467495 o mandare una email tramite la pagina contatti.

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